图说：济南路9号 来源/采访对象供图（下同）
济南路9号的多位购房者向“新民帮侬忙”求助，他们花费千万元买下的房子，收房入住五年始终未能办理不动产权证书。如今因开发商所涉债务问题，整幢楼宇已被司法查封，数十户家庭或将面临“钱房两空”的困境。
图说：精装修公寓
宣称公寓 全款入住
据了解，济南路9号楼宇前身为1998年竣工的“丽晶苑”，原为酒店式公寓。2007年，上海公寓（毛里求斯）有限公司完成项目收购并实施改建，其中济南路8号东楼调整为居住属性，并转售给业主，可正常办理住宅产权；济南路9号西楼规划登记用途始终为办公楼，由该公司保留自用。
2019年末至2021年，该企业联合房产中介机构，对济南路9号楼宇开展市场推广，对外宣称“高端公寓”“市中心一手明星楼盘”。不少购房者看中地段价值，又出于对开发商和房产中介的信任，并未对房屋的登记用途和销售合法性产生怀疑。
记者核实业主网签备案资料显示，双方签订的为存量房买卖合同，房屋类型登记为“办公楼”，交易主体为上海公寓（毛里求斯）有限公司。房屋买卖签约时间集中在 2020 年至 2021 年。购房者坦言，签约时开发商并未重点提示房屋的办公属性，全程以居住公寓的定位进行推介；合同中虽按格式要求披露了房屋存在抵押的情况，但开发商明确承诺：购房款将专项用于清偿银行贷款、解除房屋抵押，全款付清后很快就能办理产权过户。
“我们买房哪会想到里面有这么多陷阱……”于是，购房者们陆续全额支付房款，每套均价达上千万元。然而款项并未直接打入开发商账户，而是按协议约定汇入了安耀投资咨询（上海）有限公司的账户。付款完成后，购房者陆续收房装修，截至目前已入住生活五年之久。
图说：随申办可查双方签订的是存量房买卖合同
过户无期 极度焦虑
一开始，购房者们还会定期催问过户进度，开发商总以“解押流程办理中”“产权登记在走流程” 为由拖延。可一年又一年过去，产证始终没有下文，大家渐渐察觉异常：自己交付的全额购房款，似乎根本没有被用来偿还贷款、解除房屋抵押。
“这套房子是很多家庭在上海的唯一住房，有的是一家三代人的全部积蓄，有的还背着向亲朋好友们借来的巨款，现在连个房产证都拿不到。”购房者告诉记者，没有产权证，始终就没有安全感，全家人都“很焦虑”。
为了推进过户，购房者们多次尝试联系开发商，可当年的售楼处早已撤场，每次询问得到的总是机械式的回复：公司资金困难，无法解除抵押，产证办理仍需等待。
在此过程中，不少购房者坦言，买房时大家都有一个共同误区：以为网签备案了，房子就“板上钉钉”了。直到过户遇阻才弄明白，网签是房地产行业的行政管理备案手段，仅是对购房契约的登记，不产生物权变动法律效力，无法对抗在先设立的抵押等优先权利。
图说：房产交易合同
监管缺位 违约失信
购房者整理的交易资料与抵押合同显示，2019年10月，上海公寓（毛里求斯）有限公司将济南路9号144套房屋整体抵押。而在对应的合同中，明确约定：开发商应在银行开立监管账户，房屋租金收入及销售收入均需汇入该账户；银行负有持续监督与贷后管理义务，需定期监控抵押房产的出租、出售情况。
但在实际操作中，上百套房屋被陆续出售，购房者们的全额付款全部打入第三方公司账户，既没有进入约定的银行监管账户，也没有用于清偿对应房屋的贷款，解除房屋抵押，资金用途脱离监管。业主们纷纷表示，正是因为开发商没有及时将购房款用于解除抵押，在无力偿还银行贷款的情况下，才直接造成了房屋被查封并可能面临司法拍卖的风险，严重损害了购房者的权益。
购房者们指出，当前面临的核心矛盾十分清晰：他们已经全额付款、实际入住，完全履行了买方的全部义务；开发商既没有按约定将购房款用于解押，也没有配合业主办理产权过户，属于明确的违约失信。“我们好端端的买个房子，现在却要为开发商的失信买单，这实在说不过去。”
购房权益 能否保障
记者联系上海公寓（毛里求斯）有限公司，工作人员称，会及时上报并回复。但截至发稿，记者始终没有得到任何形式的回应。
记者咨询房产领域的专业律师。对方解释，网签备案是房地产管理部门的行政管理手段，仅具备契约层面的证明效力，不产生物权效力，无法对抗抵押权等在先权利。即便办理了预告登记，也仅能约束开发商后续处分房产的行为，无法从根本上化解已抵押房屋的过户障碍。
律师认为，开发商的违约责任十分明确：购房合同合法有效，业主已全额支付房款并实际占有使用房屋，完全履行了买方义务；开发商未按合同约定解除抵押、配合办理过户登记，已构成根本违约，应当承担继续履行、赔偿损失等法律责任。
针对目前的困境，律师建议：一方面，希望相关主管部门能推动各方协调化解风险；另一方面，可通过法律途径追究开发商的违约责任，同时以善意全款买受人的身份，在执行程序中主张自身居住权益与财产权益。律师也提醒广大购房者，在购买有抵押的房屋时，务必明确解押时限与资金监管安排，警惕房款被挪用带来的房屋产权处置风险。
济南路9号购房者们的权益能否得到保障？“新民帮侬忙”将继续关注。
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