8月20日，上海市住建委、市房管局、市财政局、人民银行上海市分行、上海市金融监管局、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本地房地产政策措施的通知》，该政策将于2026年8月21日正式实施，从住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、存量住房收购五大方面推出8项举措，在今年楼市行情总体企稳回升的态势下，进一步精准打通一二手房置换“堵点”，更好释放居民多样化改善性住房需求，为即将到来的楼市“金九银十”蓄势赋能。
“组合拳”降低居民购房置换成本
本次新政打出组合拳，多维度降低居民购房置换成本。
公积金政策再度优化。《通知》明确三方面调整：一是扩大公积金提取支付购房首付款范围，在2025年8月“沪六条”支持缴存人提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，新增新建现房首付款提取支持，且提取不影响公积金贷款额度核算；二是优化购房提取频次与限额，上海无公积金房贷、未办理冲还贷业务的购房缴存人，自不动产权证发证之日起5年内，购房提取由一次性提取调整为每年可提取一次，提取上限放宽至该套住房自有资金实际支付房款；三是拓宽购房支出提取适用场景，允许缴存人提取公积金支付购房契税，以及本市住房配套车位（库）、储藏室购置费用。
优化个人住房信贷政策：购买外环外（含原差异化政策区域）住房，二套房商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。调整后，本市首套房商贷最低首付比例统一为15%；二套房延续区域差异化政策，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
同步落地购房“以旧换新”阶段性补贴政策，支持住房置换。2026年8月21日—2027年3月31日，居民家庭在外环外购置新房并完成网签备案，且于网签备案日前后一年内售出外环内二手住房的，可向新房所在区房地产交易中心申领3万元补贴；居民家庭在外环外购买新房完成网签备案，且网签备案日前后一年内出售二手房的，可按新房贷款总额的1%申领补贴，单套住房最高补贴5万元（补贴总金额2亿元，用完即止）。两项补贴可叠加享受，家庭补贴最高8万元。
《通知》还提出加大房票安置实施力度，于征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式，重点面向城中村改造、旧城区改建等项目，统筹平衡现行征收补偿标准，通过多元安置路径保障群众多样化安置需求。
同时加快收购二手住房转化为保障性租赁住房，兼顾居民安置需求与保障性住房供给。按照“十五五”保租房建设部署，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。
业内人士卢文曦分析道，当前市场呈现“两头热、中间温”的分化格局，即刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产，但总价500万元至600万元的中段改善需求近期虽有启动苗头，却因各类顾虑而在“买新”环节有所摇摆。多重政策利好叠加，有望强化中段改善群体的入市意愿和行动力。
楼市“金九银十”行情可期
从市场运行数据来看，上海楼市已经走出一条企稳回升的曲线。今年2月25日，上海发布楼市新“沪七条”，政策效应持续释放，带动“金三银四”市场热度走高，5月之后整体延续企稳态势。即便进入传统淡季的7月，上海楼市实现“淡季不淡”，一二手住房合计成交216万平方米，同比增长17%。
一手市场企稳回升，7月新房成交43万平方米，同比增长1%，实现同比由负转正，商品住房价格指数持续上行。二手房市场“量升价稳”特征突出，7月二手住房成交2.05万套，同比上涨22%。除2月春节月份外，月度二手房成交稳定维持2万套以上高位；1-7月累计成交15.2万套，同比增加15%。二手房价格指数在今年2月环比转正，连续6个月上涨，年内累计上涨2.2%，市场企稳信号明确。
房票安置既是本次楼市新政的重要一环，也是上海城中村改造三年行动计划中的重要抓手。今年是上海城中村改造三年行动计划的攻坚之年，全市今年计划动迁村居民1.2万户，目前已完成动迁6400余户，房票安置模式落地见效，全市累计发放房票1700余张。
在项目实践中，嘉定马陆彭赵城中村项目成为示范样本，项目近68%的居民选择房票安置，依托“1+5+N”配套政策、数字化房源超市，实现房票申领、选房、资金监管全流程线上闭环。奉贤区西渡街道城中村组建专项工作专班，建立“一户一档”，推行现场集中办公，做到协议签订、房票核发、现场网签“三同步”，集中签约前3日就核发房票166张，完成商品房网签及预定166套，高效推进居民安置工作。据介绍，上海将继续加快城中村动迁攻坚，持续完善房票安置配套政策，拓宽居民安置渠道。
上海市房地产科学研究院院长严荣分析，“沪八条”赶在传统销售旺季前夕落地，有望进一步激活市场交易活力，为上海楼市“金九银十”增添成色，推动房地产市场持续平稳健康发展。
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